Hầu hết các hoạt động mua bán bất động sản Mỹ được tiến hành qua agents (người đại diện) hoặc broker (người môi giới). Đây là những người đã được cấp giấy phép hành nghề và hỗ trợ các khía cạnh: tìm mua nhà, thương lượng, liên hệ với luật sư,… thay cho khách hàng.
Điều hiển nhiên là người mua và người bán ở Mỹ đều có thể tự liên hệ và làm việc trực tiếp với nhau, tuy nhiên quá trình này diễn ra khá phức tạp. Quá trình này sẽ bao gồm: đàm phán, kiểm tra, và thực hiện các thủ tục pháp lý. Đây là những công việc đòi hỏi thời gian và đôi khi là chuyên môn nhất định.
Ở Mỹ, hầu hết trong các giao dịch bất động sản ngoài người mua và người bán còn có sự tham gia của một bên thứ ba.Vì vậy, đa số người mua nhà ở Mỹ đều thuê một bên đại diện hoặc môi giới để thay họ làm những công việc phức tạp này trong quá trình giao dịch. Theo thống kê đến từ NAR (Hiệp hội các nhà môi giới bất động sản Mỹ), có đến 87% các giao dịch mua hoặc bán nhà ở Mỹ được tiến hành thông qua người đại diện hoặc người môi giới.
Quá trình mua bán nhà ở Mỹ sẽ diễn ra đơn giản và có trình tự khi có người đại diện hoặc người môi giới tham gia. Bên mua và bên bán chỉ đưa ra những quyết định cuối cùng, đại lý bất động sản (danh từ chung chỉ người đại diện hoặc người môi giới) sẽ là những người đóng vai trò đàm phán và hoàn thiện quá trình mua bán.
Để giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về vai trò của người đại diện/ nhà môi giới, dưới đây sẽ phân tích quy trình một căn nhà được bán như thế nào ở Mỹ.
Ký hợp đồng ủy thác bán nhà
Quy trình bắt đầu bằng việc người bán đã sẵn sàng bán nhà. Người này sẽ tiến hành tìm kiếm một đại lý môi giới bất động sản (Listing Agent), đa phần thông qua các sự đề xuất của người quen hoặc nghiên cứu trên internet. Người bán và phía đại lý bất động sản sẽ đàm phán các điều khoản và đi đến một thỏa thuận đại diện, thường là một thỏa thuận độc quyền bán nhà. Điều này giúp giữa hai bên có ràng buộc về mặt pháp lý và bảo đảm phía đại diện bất động sản phải bán được nhà trong một thời gian nhất định.
Người môi giới đăng dự án trên MLS
Phía đại diện của người bán sẽ đăng tải thông tin về căn nhà lên trang MLS (Multiple listing service). Đây là trang thông tin mà các đại lý bất động sản dùng để đăng tin về các căn nhà mình độc quyền môi giới. Bên môi giới cũng có thể đăng tải thông tin về dự án trên trang riêng của mình hoặc tiến hành các sự kiện mở bán để thông báo về căn nhà mình đang bán.
Người mua tìm nhà
Khi quá trình ở bước 1 và 2 đang diễn ra, thì song song với đó, người mua có thể đang tìm kiếm căn nhà mong muốn. Tương tự với người bán, người mua cũng có đại diện của riêng mình (Buyer Agent). Phía đại diện này sẽ tiến hành tìm kiếm trên MLS để tìm ra căn nhà phù hợp với các tiêu chí mà khách hàng đặt ra. Người mua sẽ tiến hành xem xét các lựa chọn mà phía môi giới đưa tới. Người mua cũng có thể tham gia các sự kiện mở bán của dự án để quyết định mình có mua căn nhà đó hay không. Tuy nhiên, bước này trong những năm gần đây đã bị chi phối lớn bởi internet, người mua có thể tự tìm hiểu về các lựa chọn thông qua trang web của MLS hoặc các cổng thông tin khác như realtor.com hoặc zirl.
Người mua đưa ra đề nghị
Khi đã chọn được căn nhà phù hợp, người mua sẽ đưa ra một lời đề nghị mua. Quyết định này sẽ kết hợp với tư vấn của phía đại diện người mua về các khía cạnh như: giá cả, kế hoạch dự phòng và nhiều yếu tố khác. Trong quá trình này có thể diễn ra những cuộc thương lượng giữa phía đại diện người mua và đại diện người bán.
Khảo sát căn nhà
Người mua và đại diện của mình sẽ tiến hành khảo sát chất lượng căn nhà, cũng như kiểm tra những phần hư hại hoặc khiếm khuyết. Phía đại diện người bán sẽ phải sửa chữa những thiếu sót được tìm thấy nếu có.
Chốt hợp đồng
Người mua và người bán sẽ đi đến quyết định cuối cùng thông qua việc chốt hợp đồng. Phía đại diện của cả người bán lẫn người mua sẽ đưa ra các tài liệu cần thiết, bao gồm: báo cáo tài chính, giấy chứng nhận quyền sở hữu, các chứng từ, giấy phép chuyển nhượng quyền sở hữu và hóa đơn bán hàng. Tất cả các chi phí và hoa hồng cho phía đại diện cũng được thanh toán ở thời điểm này.
Thông thường, khái niệm trả hoa hồng cho người đại diện/ môi giới của người bán (Listing Agent) khá dễ hiểu. Vì đơn vị này sẽ là người chịu trách nhiệm quảng bá cho căn nhà của người bán. Việc chi trả cho đại diện/ môi giới của người mua (Buyer Agent) còn khá xa lạ, thậm chí nhiều người mua còn có ý định tự mình tìm kiếm căn nhà và thực hiện các thủ tục mua bán để tiết kiệm.
Tuy nhiên, với sự rộng lớn và phức tạp của thị trường nhà ở Mỹ, người mua có thể không có đủ hiểu biết về quy trình lẫn pháp lý để tự thực hiện được giao dịch mua bán nhà. Đối với người mua không phải người bản xứ mà là người nước ngoài thì quy trình này sẽ phức tạp hơn vì nhiều rào cản như ngoại ngữ hay địa lý. Muốn hiểu rõ Quý khách hàng vui lòng để lại thông tin bên dưới để được chuyên viên của chúng tôi tư vấn cụ thể hơn.
