Giá cả là con số đơn giản cuối cùng mà bạn nghĩ tới. Việc sở hữu một căn nhà ở nước ngoài có thể phát sinh nghĩa vụ thuế hàng năm, khi bạn bán nhà, và thậm chí sau khi bạn qua đời.
Hầu hết người mua chỉ tập trung vào một con số duy nhất khi mua bất động sản ở nước ngoài: đó là giá bán. Tuy nhiên, các nghĩa vụ thuế liên quan đến quyền sở hữu không bao giờ xuất hiện trên bảng kê khai khi giao dịch hoàn tất, và một số nghĩa vụ này vẫn áp dụng cho dù bạn có chuyển đến ở, cho thuê hay thậm chí chỉ ở một đêm tại đó hay không. Ở nhiều quốc gia, việc sở hữu bất động sản nhà ở là một tình trạng phải chịu thuế riêng biệt, không liên quan đến bất kỳ thu nhập nào mà tài sản tạo ra hay nơi bạn sinh sống. Một căn nhà ở nước ngoài có thể tạo ra hóa đơn thuế hàng năm, kéo bạn vào hệ thống thuế của một quốc gia thứ hai, dẫn đến khoản thuế lãi vốn khi bạn bán nhà, và thậm chí ảnh hưởng đến tài sản thừa kế của bạn sau khi qua đời.
Các nghĩa vụ thuế này được chia thành sáu lĩnh vực, mỗi lĩnh vực đều gắn liền với quyền sở hữu chứ không phải việc cho thuê hay cư trú.
Thuế áp dụng ngay cả khi nhà bạn để trống
Tây Ban Nha đánh thuế chủ sở hữu không cư trú đối với một căn nhà ngay cả khi căn nhà đó không tạo ra bất kỳ thu nhập nào. Cơ chế này được gọi là renta imputada, tức là thu nhập cho thuê ước tính mà cơ quan thuế giả định tài sản của bạn tạo ra chỉ đơn giản vì bạn sở hữu nó. Mức thuế là 1,1% giá trị địa chính của bất động sản nếu giá trị đó đã được sửa đổi trong mười năm gần đây, hoặc 2% nếu chưa được sửa đổi. Sau đó, bạn phải trả 19% trên số tiền đó nếu bạn là cư dân của Liên minh Châu Âu (EU) hoặc Khu vực Kinh tế Châu Âu (EEA), và 24% nếu bạn là cư dân của bất kỳ nơi nào khác. Đối với một căn nhà có giá trị địa chính €100.000 đã được sửa đổi trong khung thời gian đó, khoản phí hàng năm cho một chủ sở hữu ngoài EU sẽ vào khoảng €264. Đây là một khoản tiền khiêm tốn, nhưng nghĩa vụ đằng sau nó rất dễ bị bỏ qua. Việc khai báo thuộc về bạn, trên mẫu Modelo 210 (tờ khai thuế thu nhập của người không cư trú), và cơ quan thuế không gửi hóa đơn hay thông báo nhắc nhở. Nếu bỏ lỡ thời hạn, các khoản phụ phí sẽ tích lũy theo mỗi tháng nộp chậm.
(Một thách thức riêng biệt của Ủy ban Châu Âu, đang trong giai đoạn ý kiến hợp lý kể từ tháng 4 năm 2026, nhắm vào một điểm cụ thể hơn, đó là một người không cư trú sống trong một bất động sản ở Tây Ban Nha không thể miễn thuế theo cách mà một cư dân miễn thuế cho ngôi nhà chính. Khoản thuế đối với một căn nhà thứ hai thực sự trống, mà cư dân cũng phải trả, không phải là điều mà Ủy ban đang tranh chấp.)
Quyền sở hữu cũng có thể trở nên đắt đỏ hơn khi tình trạng của chính bạn thay đổi thay vì tài sản. Brexit đã phân loại lại các chủ sở hữu người Anh ở Tây Ban Nha thành cư dân ngoài EU chỉ sau một đêm, chuyển họ từ mức 19% trên thu nhập cho thuê ròng sang 24% trên tổng tiền thuê mà không được phép khấu trừ. Một chủ nhà người Đức với €15.000 tổng tiền thuê và €5.000 chi phí sẽ trả 19% trên €10.000, tức là €1.900. Trong cùng một tình huống, một chủ nhà người Anh sẽ trả 24% trên toàn bộ €15.000, tổng cộng là €3.600, gần gấp đôi mức thuế cho cùng một căn hộ. Tất cả những điều này không liên quan đến thuế tài sản thành phố riêng biệt, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), mà thị trấn thu từ mọi chủ sở hữu bất kể tình trạng cư trú hay mục đích sử dụng.
Tây Ban Nha không phải là quốc gia duy nhất đánh thuế vào việc sở hữu tài sản thay vì thu nhập từ đó. Bồ Đào Nha áp dụng thêm thuế Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) trên thuế tài sản thông thường, đánh vào các chủ sở hữu cá nhân 0,7% mỗi năm trên phần giá trị chịu thuế của các tài sản nhà ở của họ vượt quá €600.000. Bài học rút ra dù bạn mua ở đâu: Hãy xác nhận mức phí mà một quốc gia đánh vào chủ sở hữu không có thu nhập và sống ở nơi khác, bởi vì con số đó, chứ không phải lợi suất cho thuê, mới là khoản phí tái diễn.
Căn nhà có thể biến bạn thành cư dân thuế
Quyền sở hữu cũng có thể giải quyết một vấn đề lớn hơn: quốc gia nào có quyền đánh thuế thu nhập toàn cầu của bạn. Khi hai quốc gia đều tuyên bố bạn là cư dân thuế theo quy định nội bộ của họ, việc phân định thường được giải quyết bằng hiệp định giữa hai bên, và hầu hết các hiệp định đều tuân theo cùng một trình tự, được nêu trong công ước mẫu do Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) công bố. Tiêu chí đầu tiên là nơi bạn có một ngôi nhà thường trú sẵn có. Một căn nhà luôn sẵn sàng cho bạn sử dụng, dù sở hữu hay thuê, có thể tự nó quyết định tình trạng cư trú thuế của bạn. Nếu bạn chỉ duy trì một ngôi nhà thường trú ở một trong hai quốc gia, quốc gia đó sẽ thắng. Mua một căn hộ ở nước ngoài và giữ nó sẵn sàng quanh năm, và bạn đã cung cấp cho quốc gia thứ hai một lập luận mạnh mẽ rằng đó là nhà của bạn. Một ngôi nhà nghỉ dưỡng không tự động thay thế một ngôi nhà chính ở nơi khác.
Nếu bạn duy trì một ngôi nhà thường trú ở cả hai quốc gia, hiệp định sẽ chuyển sang tiêu chí tiếp theo là trung tâm lợi ích thiết yếu của bạn, tức là nơi gia đình, công việc và tài chính của bạn đặt tại. Một gia đình ở Munich có một căn hộ quanh năm ở Marbella duy trì một ngôi nhà thường trú ở cả hai nơi, vì vậy tiêu chí đầu tiên không giải quyết được gì. Công việc, trường học và tài chính của gia đình đều ở Munich, và đó là điều quyết định, có lợi cho Đức. Một số quốc gia bỏ qua hiệp định và coi chỗ ở sẵn có là yếu tố kích hoạt cư trú trong luật pháp của họ. Bài kiểm tra cư trú theo luật của Vương quốc Anh (Statutory Residence Test) có thể tự động biến bạn thành cư dân Vương quốc Anh nếu ngôi nhà duy nhất của bạn ở nước này và bạn dành đủ thời gian ở đó, và Tây Ban Nha xem xét vượt ra ngoài việc đếm ngày để xác định xem trung tâm lợi ích kinh tế chính của bạn có ở đó hay không. Rủi ro thực sự xuất hiện trong trình tự di chuyển. Mua trước, chuyển đến sau, và vượt qua ngưỡng cư trú trước khi bạn lên kế hoạch, và một quốc gia có thể đánh thuế toàn bộ thu nhập toàn cầu của bạn thay vì chỉ tiền thuê địa phương. Phân tích của IMI về lý do tại sao quy tắc 183 ngày hoạt động khác nhau ở mỗi quốc gia cho thấy các khu vực pháp lý như Tây Ban Nha, Pháp và Ý vượt ra ngoài việc đếm ngày đơn thuần đến mức nào.
Thuế tài sản đánh vào chính bất động sản
Thuế thu nhập áp dụng cho những gì một tài sản kiếm được. Thuế tài sản áp dụng cho giá trị của nó, và một số quốc gia đánh thuế này đối với bất động sản cho dù tài sản đó có tạo ra một xu nào hay không. Chỉ có bốn thành viên OECD áp dụng thuế tài sản ròng hàng năm trên diện rộng: Na Uy, Tây Ban Nha, Thụy Sĩ và Colombia. Một số quốc gia khác, bao gồm Pháp, đánh thuế các loại tài sản cụ thể, và bất động sản là loại có khả năng bị đánh thuế cao nhất.
Pháp đánh thuế tài sản bất động sản thông qua Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), áp dụng khi giá trị ròng của bất động sản vượt quá €1,3 triệu vào ngày 1 tháng 1. Một cư dân Pháp phải chịu thuế này đối với bất động sản trên toàn thế giới, trong khi người không cư trú chỉ phải chịu thuế đối với bất động sản ở Pháp. Mức thuế dao động từ 0,5% đến 1,5%, với nợ thế chấp được khấu trừ khỏi cơ sở tính thuế. Nếu bạn sở hữu một căn nhà trị giá €1,5 triệu ở Côte d’Azur và sống ở London, Pháp vẫn sẽ gửi hóa đơn thuế tài sản hàng năm cho bạn.
Tây Ban Nha có hai loại thuế tài sản chồng chéo. Thuế khu vực, Impuesto sobre el Patrimonio, áp dụng cho tài sản ròng trên €700.000, trong đó người không cư trú chỉ bị đánh thuế đối với tài sản ở Tây Ban Nha. Ngoài ra còn có Thuế Đoàn kết Quốc gia đối với Tài sản Lớn (Solidarity Tax on Large Fortunes), được giới thiệu vào năm 2022 và hiện đã trở thành vĩnh viễn, áp dụng cho tài sản ròng trên €3 triệu và ghi đè lên các khoản miễn giảm thuế khu vực. Madrid và Andalusia miễn hoàn toàn thuế tài sản khu vực, và người mua thường cho rằng điều đó có nghĩa là họ không phải chịu bất kỳ khoản thuế tài sản nào ở Tây Ban Nha. Một người không cư trú hiện được hưởng mức miễn trừ €700.000 tương tự như người cư trú, được gia hạn vào cuối năm 2023 và hồi tố đến năm 2022, vì vậy thuế đoàn kết chỉ áp dụng cho tài sản trên khoảng €3,7 triệu. Nếu sở hữu bất động sản cao cấp ở Tây Ban Nha trị giá €5 triệu, thuế đoàn kết vẫn áp dụng ngay cả ở khu vực được miễn giảm hoàn toàn, với mức từ 1,7% và tăng lên 3,5% đối với các tài sản lớn nhất. Cuối năm 2025, Tòa án Tối cao đã mở rộng lá chắn thuế tài sản cho người không cư trú, và tòa án thuế trung ương Tây Ban Nha cũng áp dụng cùng logic đó vào thuế đoàn kết vào tháng 12 năm đó. Lá chắn này giới hạn tổng thuế thu nhập và thuế tài sản ở mức 60% thu nhập chịu thuế, vì vậy một người không cư trú có ít thu nhập ở Tây Ban Nha có thể được giảm thuế, tùy thuộc vào một mức sàn bảo toàn một phần của khoản thuế đó.
Thụy Sĩ đánh thuế tài sản ở cấp bang (cantonal), với ngưỡng đủ thấp để áp dụng vượt xa những người rất giàu có. Ở Zurich, thuế bắt đầu từ khoảng CHF 80.000 tài sản ròng, và một bất động sản bạn sở hữu sẽ đóng góp vào cơ sở tính thuế đó mỗi năm bạn nắm giữ.
Hóa đơn xuất hiện khi bạn bán nhà
Việc bán một căn nhà ở nước ngoài có thể kích hoạt thuế ở hai nơi cùng một lúc. Theo hầu hết các hiệp định, quốc gia nơi bất động sản tọa lạc có quyền đầu tiên để đánh thuế lãi vốn, và quốc gia cư trú của bạn có thể đánh thuế lại, với các khoản tín dụng hoặc miễn trừ nhằm giảm bớt sự trùng lặp. Khoản miễn trừ mà bạn dựa vào ở quê nhà có thể không áp dụng một cách dễ dàng. Một chủ sở hữu Hoa Kỳ có thể áp dụng miễn trừ nhà ở chính, lên tới $250.000 lãi vốn cho người khai thuế độc thân và $500.000 cho cặp vợ chồng, đối với một căn nhà ở nước ngoài đáp ứng các tiêu chí sở hữu và sử dụng. Quốc gia nơi bất động sản tọa lạc vẫn có thể đánh thuế cùng một khoản lãi vốn theo luật riêng của họ.
Các quy định địa phương tự thân có thể rất khắc nghiệt. Pháp đánh thuế lãi vốn của người không cư trú ở mức 19% cộng thêm các khoản phí an sinh xã hội, và mức phí an sinh xã hội này phụ thuộc vào nơi người bán được bảo hiểm an sinh xã hội. Người bán thuộc một hệ thống ở EU, EEA, Thụy Sĩ hoặc Vương quốc Anh chỉ phải trả 7,5% thuế đoàn kết, trong khi người bán được bảo hiểm ở nơi khác phải trả toàn bộ 17,2%. Quyền sở hữu lâu dài sẽ làm giảm cả hai khoản này, với miễn hoàn toàn phần thuế thu nhập sau 22 năm và phí an sinh xã hội sau 30 năm. Mexico đánh thuế người bán không cư trú thông qua công chứng viên khi giao dịch hoàn tất, hoặc 25% giá bán gộp hoặc 35% lãi ròng, và lựa chọn được đưa ra ở đó thường là cuối cùng. Một số chế độ cư trú sau đó miễn giảm lãi vốn cho cư dân của họ, và Síp miễn hoàn toàn thuế lãi vốn đối với bất động sản nước ngoài trong khi Andorra miễn thuế sau mười năm nắm giữ, vì vậy kết quả phụ thuộc rất nhiều vào cả hai quốc gia liên quan. Biến động tiền tệ tạo ra một loại thuế khiến chủ sở hữu Hoa Kỳ bất ngờ. Việc thanh toán khoản vay thế chấp bằng ngoại tệ có thể tạo ra lãi chịu thuế tính bằng đô la ngay cả khi bản thân tài sản hầu như không thay đổi giá trị, bị đánh thuế như thu nhập thông thường, trong khi khoản lỗ tương ứng không được khấu trừ. Bạn có thể nợ thuế Hoa Kỳ hoàn toàn dựa trên tỷ giá hối đoái. Ở Tây Ban Nha, người mua giữ lại 3% giá bán khi giao dịch hoàn tất và nộp cho cơ quan thuế để bù trừ vào khoản lãi của người bán, sau đó người bán khai báo trên Modelo 210 trong khoảng bốn tháng để thanh toán số dư.
Quy tắc thừa kế mà người thừa kế của bạn không lựa chọn
Một căn nhà ở nước ngoài sẽ tồn tại lâu hơn bạn, và quốc gia nơi nó tọa lạc có thể đánh thuế khi bạn qua đời bất kể bạn sống ở đâu. Pháp đánh thuế thừa kế đối với bất động sản Pháp ngay cả khi người đã mất và người thừa kế đều là người không cư trú, và Tây Ban Nha và Ý áp dụng cùng nguyên tắc dựa trên vị trí. Các quốc gia theo luật dân sự có thêm một vấn đề thứ hai, đó là quyết định ai sẽ thừa kế thay vì để bạn tự quyết định. Các quy tắc thừa kế bắt buộc ở Pháp, Ý và Tây Ban Nha dành một phần cố định của tài sản cho con cái và vợ/chồng, và những phần này ghi đè lên các hướng dẫn trong di chúc của bạn. Trên thực tế, con cái có thể yêu cầu phần thừa kế dành riêng của họ đối với một di chúc để lại mọi thứ cho người bạn đời còn sống, và phần thừa kế của người bạn đời sẽ bị thu hẹp lại. Có một con đường để giải quyết vấn đề thừa kế này.
Quy định thừa kế của Liên minh Châu Âu (European Union Succession Regulation), có hiệu lực từ ngày 17 tháng 8 năm 2015 và được gọi là Brussels IV, cho phép bạn chọn luật quốc tịch của mình để quản lý tài sản thay vì luật nơi bạn thường trú, điều này có thể vô hiệu hóa quy tắc thừa kế bắt buộc. Quy định này áp dụng trên khắp EU trừ Đan Mạch và Ireland, và nó vẫn áp dụng cho công dân Anh sở hữu tài sản ở các quốc gia tham gia. Hai giới hạn khiến nó không phải là một giải pháp hoàn hảo. Quy định này điều chỉnh việc thừa kế, không phải thuế, vì vậy Pháp vẫn đánh thuế thừa kế của Pháp đối với ngôi nhà ở Pháp bất kể luật bạn chọn là gì. Ngay cả một lựa chọn hợp lệ cũng có những giới hạn. Pháp đã sửa đổi bộ luật dân sự của mình vào năm 2021 để cho phép con cái là công dân hoặc cư dân EU yêu cầu một phần bồi thường, và Tòa án Liên bang Đức đã từ chối một lựa chọn luật Anh mà tước bỏ quyền thừa kế của một người con trai vào năm 2022 dựa trên các lý do chính sách công. Một cạm bẫy thực tế nằm ở thủ tục giấy tờ. Một di chúc thứ hai được lập cho tài sản ở nước ngoài có thể vô tình hủy bỏ di chúc chính nếu nó mang một điều khoản chung chung về việc thu hồi tất cả các di chúc trước đó. Hãy phối hợp hai tài liệu, hoặc sử dụng một di chúc duy nhất bao gồm cả hai tài sản.
Thủ tục giấy tờ tiềm ẩn các hình phạt
Hai loại hồ sơ khai báo liên quan đến việc sở hữu một căn nhà ở nước ngoài, và cả hai đều đi kèm với các hình phạt nếu khai báo sai. Một là các thủ tục giấy tờ mà quốc gia nơi bất động sản tọa lạc yêu cầu, và loại còn lại là việc kê khai mà quốc gia của bạn yêu cầu. Về phía bất động sản, rủi ro nằm ở việc không khai báo. Mẫu Modelo 210 của Tây Ban Nha là tự kê khai và cơ quan thuế không đưa ra thông báo nhắc nhở, vì vậy sai lầm đắt giá nhất mà các chủ sở hữu không cư trú mắc phải là đơn giản là không bao giờ khai báo thu nhập ước tính đối với một căn nhà trống, với các khoản phụ phí tăng lên mỗi tháng không được khai báo. Lỗi thứ hai nằm ở quê nhà, trong chế độ kê khai và các khoản phạt của nó. Một cư dân thuế Tây Ban Nha sở hữu một bất động sản ở nước ngoài trị giá hơn €50.000 phải báo cáo trên Mẫu Modelo 720, tờ khai tài sản nước ngoài.
Chế độ cũ áp dụng nhiều hình phạt, gồm phạt 150% số thuế tính trên tài sản không khai báo, phạt cố định cho mỗi hạng mục thiếu sót, và coi bản thân tài sản là thu nhập không giải thích được mà không giới hạn thời gian. Tổng cộng các khoản phạt này có thể vượt quá toàn bộ giá trị tài sản mà một người nắm giữ ở nước ngoài, điển hình là một người về hưu đã phải chịu hóa đơn €442.000 trên €340.000 tiền tiết kiệm ở nước ngoài. Tòa án Công lý Liên minh Châu Âu đã bác bỏ chế độ này vào tháng 1 năm 2022. Tây Ban Nha đã xây dựng lại chế độ này trong cùng năm, với các hình phạt cố định bắt đầu từ €20 mỗi hạng mục và giới hạn bốn năm, nhưng nghĩa vụ khai báo vẫn còn. Việc kê khai không phải lúc nào cũng là điểm dừng của một quốc gia. Ý đánh thuế trực tiếp vào nhà ở nước ngoài, tính phí cư dân của mình 1,06% mỗi năm trên giá trị bất động sản mà họ sở hữu ở nước ngoài thông qua Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero (IVIE). Các chủ sở hữu Hoa Kỳ phải đối mặt với một hệ thống kê khai khác. Các mẫu khai báo tài sản nước ngoài chính không bao gồm một ngôi nhà đứng tên riêng của bạn, nhưng chúng bao gồm các tài khoản, khoản vay thế chấp và bất kỳ công ty hoặc đối tác nào được sử dụng để sở hữu nó, báo cáo tài khoản ngân hàng nước ngoài (FBAR) và các Mẫu 8938, 5471 và 8865, mỗi loại đều có hình phạt riêng cho việc bỏ lỡ khai báo. Giả định rằng sẽ không ai có thể kết nối các thông tin này là một kế hoạch không khả thi. Theo Tiêu chuẩn Báo cáo Chung (CRS), cơ quan thuế ở hơn 100 quốc gia tự động trao đổi thông tin tài khoản tài chính hàng năm, có nghĩa là quốc gia bạn rời đi và quốc gia bạn mua nhà có thể so sánh thông tin mà không cần hỏi bạn trước.
Sở hữu là một sự kiện, không chỉ là mua
Chi phí thuế của một căn nhà ở nước ngoài vượt xa con số bạn trả khi giao dịch hoàn tất. Đó là một chuỗi các nghĩa vụ kéo dài suốt thời gian bạn sở hữu bất động sản và không dừng lại khi bạn qua đời. Nhiều khu vực pháp lý tính phí rất ít cho chủ sở hữu nước ngoài, và Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất cùng các quốc gia áp dụng thuế lãnh thổ không đánh thuế thu nhập nước ngoài thuộc nhóm có mức thuế nhẹ. Các vấn đề tập trung ở các quốc gia Châu Âu theo luật dân sự có thuế suất cao, chính xác là nơi rất nhiều căn nhà thứ hai được sang nhượng. Cách để tránh một giao dịch mua bán trở thành vấn đề là phải tìm hiểu kỹ trước khi mua, chứ không phải sau đó. Điều đó có nghĩa là phải tính đến những khoản phí mà quốc gia nơi bất động sản tọa lạc đánh vào một chủ sở hữu không có thu nhập và sống ở nơi khác, liệu việc mua bán hay một lần chuyển đi sau này có khiến quốc gia đó đòi quyền đánh thuế thu nhập toàn cầu của bạn hay không, và quốc gia của bạn mong đợi bạn kê khai những gì một khi bạn sở hữu nó. Khi một quốc gia đánh thuế bản thân quyền sở hữu, một căn nhà không phải là một tài sản thụ động nằm yên trên bảng cân đối kế toán. Đó là một khoản nợ định kỳ, và thời điểm để hiểu rõ về nó là trước khi tiền rời khỏi tài khoản của bạn.
Để tìm hiểu chi tiết hơn về các chương trình đầu tư định cư Mỹ và nhận tư vấn chuyên sâu về những vấn đề liên quan, mời quý vị liên hệ IMM Group ngay hôm nay.
Nguồn: Theo imidaily | Xem bài gốc
