Thông báo Đề xuất Ban hành Quy định (NPRM) của Bộ An ninh Nội địa Hoa Kỳ (DHS) vào tháng 7/2026, nhằm thực thi Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022 (RIA), là một trong những thay đổi quy định quan trọng nhất trong lịch sử gần đây của chương trình EB-5. Các quy định được đề xuất bao gồm nhiều chủ đề rộng, chẳng hạn như tài trợ bắc cầu (bridge financing), duy trì đầu tư (sustainment), tái đầu tư (redeployment), ngưỡng đầu tư, giám sát trung tâm vùng, nguồn vốn và nhiều yêu cầu tuân thủ. Thời gian nhận ý kiến công chúng về NPRM này sẽ kết thúc vào ngày 31/8/2026.
Phản ứng ban đầu của ngành công nghiệp EB-5 đã tập trung vào các chi tiết cụ thể; các luật sư tranh luận về cách giải thích luật, các nhà phát triển phân tích các tác động tài chính, và các trung tâm vùng xem xét các nghĩa vụ tuân thủ mới. Trong khi đó, các nhà đầu tư EB-5 đặt câu hỏi về việc các quy định đề xuất có thể ảnh hưởng như thế nào đến kết quả định cư và việc bảo toàn vốn của họ. Những câu hỏi này quan trọng, nhưng chúng còn đặt ra một vấn đề lớn hơn: Điều gì tạo nên một quy định EB-5 tốt?
Các quy định không đầy đủ sẽ làm suy yếu niềm tin, khuyến khích hành vi sai trái và cuối cùng làm tổn hại đến thị trường mà Quốc hội dự định thúc đẩy. Tuy nhiên, quy định quá mức có thể làm nản lòng đầu tư, tăng chi phí giao dịch, trì hoãn phát triển kinh tế và giảm sức hấp dẫn của chương trình mà không cải thiện đáng kể việc bảo vệ nhà đầu tư. Do đó, thách thức không phải là lựa chọn giữa nhiều hay ít quy định, mà là đạt được các quy định hiệu quả hơn.
Một chương trình vốn tư nhân cần có góc nhìn thị trường
Không giống như hầu hết các diện thị thực định cư khác, chương trình EB-5 phụ thuộc vào thị trường vốn tư nhân và không thể thành công chỉ bằng chính sách nhập cư đơn thuần. Các nhà đầu tư EB-5 phải sẵn sàng cam kết vốn; các nhà phát triển dự án phải có khả năng huy động vốn cho các dự án; các tổ chức cho vay phải tin tưởng vào cấu trúc vốn; và các Trung tâm vùng cùng các chuyên gia khác phải quản lý các khoản đầu tư một cách có trách nhiệm.
Quy định cũng tạo ra các động lực ảnh hưởng đến hành vi đó. Các nhà phát triển điều chỉnh chiến lược tài chính, nhà đầu tư so sánh các cơ hội, tổ chức cho vay điều chỉnh các tiêu chuẩn thẩm định, và các trung tâm vùng phản ứng với các yêu cầu tuân thủ và quản trị mới. Do đó, một quy định nhằm mục đích giảm một loại rủi ro có thể vô tình làm tăng một loại rủi ro khác.
Các quy định tốt nên được đánh giá thông qua một số nguyên tắc liên quan. Liệu chúng có thực hiện đúng ý định của Quốc hội? Liệu chúng có phản ánh thực tế thương mại? Liệu chúng có cải thiện đáng kể việc bảo vệ nhà đầu tư? Và liệu chúng có thể được quản lý một cách nhất quán và dễ dự đoán hay không?
Ba lĩnh vực được NPRM đề cập dưới đây sẽ minh họa vì sao những câu hỏi đó lại quan trọng.
Tài trợ bắc cầu: Thứ tự thời gian so với thực tế kinh tế
Tài trợ bắc cầu (bridge financing) là yếu tố rất quan trọng trong phát triển bất động sản thương mại. Các dự án thường bắt đầu xây dựng trước khi có được tất cả các nguồn tài chính dài hạn. Tài trợ tạm thời cho phép các dự án tiến triển trong khi vốn dài hạn được tập hợp.
Tương tự, trong chương trình EB-5, các nhà phát triển có thể bắt đầu xây dựng bằng tài trợ bắc cầu, với kỳ vọng vốn EB-5 sẽ thay thế toàn bộ hoặc một phần sau đó. Khi kỳ vọng đó tồn tại ngay từ đầu và là một phần của kế hoạch tài chính dự án, khoản vay bắc cầu không nhất thiết là một quyết định tài chính độc lập. Nó có thể là một phần của cấu trúc vốn tích hợp duy nhất.
Chính sách EB-5 hiện tại không cho phép tính tín dụng tạo việc làm không giới hạn cho mọi khoản vay bắc cầu. Các nhà phát triển không nên tuyên bố rằng vốn EB-5 tạo ra các công việc đã tồn tại khi được đưa vào mà không có mối liên hệ trước đó với kế hoạch tài chính. Ngăn chặn điều này là một mục tiêu quy định hợp lệ.
Câu hỏi khó hơn là làm thế nào để phân biệt giữa việc tái cấp vốn đơn giản với tài trợ bắc cầu thực sự. NPRM sẽ hạn chế đáng kể các trường hợp việc làm được tạo ra trong giai đoạn tài trợ bắc cầu có thể được tính vào việc làm do EB-5 tạo ra. Theo quan điểm của chúng tôi, một cách tiếp cận quá nhấn mạnh vào thứ tự thời gian của việc cấp vốn có nguy cơ bỏ qua mối quan hệ kinh tế giữa các nguồn vốn khác nhau.
Ví dụ, trong một dự án sử dụng vốn chủ sở hữu của nhà phát triển, tài chính cấp cao, tài trợ bắc cầu và vốn EB-5 dự kiến, các tổ chức cho vay cấp cao có thể cấp vốn dựa trên cấu trúc vốn hoàn chỉnh. Các dự án thành công là nhờ có đủ tài chính xây dựng chứ không phải do một nguồn duy nhất thanh toán một hóa đơn cụ thể. Trong bối cảnh đó, việc hỏi nguồn tiền nào đã thanh toán hóa đơn xây dựng nào có thể không trả lời được câu hỏi quan trọng hơn. Các dự án thành công là do có đủ tài chính để hoàn thành việc xây dựng, chứ không phải do bất kỳ một nguồn tài chính nào đã thanh toán một hóa đơn cụ thể.
Sự phân biệt trong quy định nên nằm giữa tài trợ bắc cầu hợp pháp được dự kiến là một phần của kế hoạch vốn ban đầu và việc tái cấp vốn sau đó không có mối quan hệ ý nghĩa nào với việc tạo việc làm của dự án. Cách tiếp cận đó giải quyết các trường hợp lạm dụng tiềm ẩn mà không bỏ qua cách tài trợ các dự án phức tạp.
Nguồn vốn: Điều tra nên dừng lại ở đâu?
Yêu cầu về nguồn vốn hợp pháp là cốt lõi của chương trình EB-5. Các nhà đầu tư EB-5 phải chứng minh rằng vốn đầu tư của họ được thu thập hợp pháp.
Câu hỏi khó hơn là cuộc điều tra đó nên mở rộng đến mức nào.
Các đương đơn thường xuyên cung cấp tờ khai thuế, hồ sơ việc làm, tài liệu công ty, hồ sơ tài sản, sao kê ngân hàng, tài liệu thừa kế, bản khai tặng cho, hợp đồng vay và các bằng chứng khác chứng minh cách thức tích lũy vốn đầu tư. Những yêu cầu đó là một phần thiết yếu của chức năng đảm bảo tính liêm chính.
Vấn đề phát sinh khi việc truy vết nguồn gốc vốn đầu tư đòi hỏi nhiều giao dịch đã bị tách rời khỏi việc thu thập ban đầu của nhà đầu tư. Khi một nhà đầu tư nhận tiền thông qua khoản vay, họ phải chứng minh nguồn vốn hợp pháp của mình. Tuy nhiên, họ có cần phải truy vết các giao dịch của bên thứ ba đã tích lũy tài sản của họ không? Tương tự, khi sử dụng nhà đổi tiền, nhà đầu tư nên điều tra nguồn vốn của nhà đổi tiền đến mức độ nào?
Trong vụ kiện Battineni v. Mayorkas, Tòa án Sơ thẩm Hoa Kỳ tại Đặc khu Columbia đã giải quyết sự phân biệt đó bằng cách bác bỏ một cách giải thích buộc các đương đơn phải truy vết vốn vô thời hạn thông qua các giao dịch trước đó, vượt ra ngoài việc nhà đầu tư tự có được vốn. Các vụ kiện sau này liên quan đến các nhà đổi tiền đã củng cố tầm quan trọng của việc phân biệt giữa việc thiết lập nguồn hợp pháp mà nhà đầu tư đã có được vốn và việc yêu cầu nhà đầu tư phải tài liệu hóa lịch sử tài chính ngày càng xa của các bên thứ ba độc lập.
Sự phân biệt đó không làm suy yếu việc thực thi quy định về nguồn vốn. USCIS nên điều tra các giao dịch đáng ngờ, tài liệu giả mạo, sở hữu ẩn danh và rửa tiền. Gánh nặng bằng chứng nên được duy trì nhất quán, và các tài liệu cần thiết phải phản ánh sự thật của vụ việc.
Bằng chứng phải phục vụ mục tiêu quy định; nó không nên trở thành mục tiêu. Vấn đề này minh họa tầm quan trọng của sự nhất quán hành chính, đảm bảo các nhà đầu tư không phải đối mặt với các kỳ vọng bằng chứng khác nhau dựa trên người ra quyết định. Các luật sư cần có khả năng tư vấn cho khách hàng với sự tin tưởng hợp lý về bằng chứng cần thiết để đáp ứng tiêu chuẩn quản lý. Khả năng dự đoán giúp giảm chi phí và kiện tụng, đồng thời củng cố niềm tin vào quy trình.
Quản trị và tái đầu tư: Ai thực sự bảo vệ nhà đầu tư?
Đạo luật RIA đã tăng cường sự nhấn mạnh của chương trình vào tính liêm chính và giám sát, đồng thời NPRM thực hiện và xác định thêm nhiều yêu cầu tuân thủ. Tuy nhiên, sự tuân thủ đơn thuần không trả lời một câu hỏi cơ bản khác: Cơ chế quản trị nào bảo vệ nhà đầu tư EB-5?
Trong nhiều năm, ngành công nghiệp thường nhìn nhận quản trị thông qua một sự phân biệt tương đối đơn giản. Các trung tâm vùng tích hợp theo chiều dọc (vertically integrated regional centers) đã gây lo ngại vì nhà phát triển, trung tâm vùng, doanh nghiệp thương mại mới (new commercial enterprise) và thực thể tạo việc làm có thể do các bên liên quan kiểm soát. Các trung tâm vùng độc lập dường như mang lại một lớp bảo vệ bổ sung.
Kinh nghiệm cho thấy sự độc lập rất quan trọng, nhưng bản thân nó không loại bỏ xung đột. Một trung tâm vùng độc lập có thể phát triển các mối quan hệ lâu dài với các nhà tài trợ dự án thành công. Những mối quan hệ đó là hợp pháp và thường mang lại lợi ích, nhưng chúng cũng tạo ra các động lực. Nếu một dự án gặp khó khăn tài chính, ai đó có thể cần quyết định liệu có nên gia hạn khoản vay, sửa đổi điều khoản trả nợ, tái cấu trúc tài chính hoặc theo đuổi các biện pháp pháp lý hay không. Nhà phát triển có thể tìm kiếm sự linh hoạt trong khi nhà đầu tư tìm kiếm sự hoàn trả.
Một quản lý độc lập có thể chân thành cố gắng cân bằng cả hai lợi ích trong khi vẫn biết rằng nhà phát triển hôm nay cũng có thể là nhà tài trợ dự án ngày mai. Xung đột có thể khác với xung đột do tích hợp theo chiều dọc, nhưng không nhất thiết phải nhỏ hơn.
Vì vậy, câu hỏi thực sự không chỉ đơn giản là ai sở hữu trung tâm vùng, mà là quyền hạn ủy thác được thực thi như thế nào khi lợi ích của nhà đầu tư và nhà phát triển khác nhau.
Tái đầu tư minh họa vấn đề này đặc biệt rõ ràng. Các nhà đầu tư có thể dành nhiều tháng để đánh giá một nhà phát triển, thị trường, cấu trúc vốn, phương pháp tạo việc làm, các biện pháp bảo vệ hoàn trả và các đặc điểm khác trước khi chọn một dự án. Nhiều năm sau, dự án ban đầu có thể hoàn trả khoản tài chính EB-5 của mình trong khi quy trình định cư của nhà đầu tư vẫn chưa hoàn tất. Tùy thuộc vào các yêu cầu duy trì và điều khoản đầu tư áp dụng, vốn có thể cần phải được tái đầu tư.
Nhà đầu tư đã cẩn thận lựa chọn một cơ hội có thể sau đó thấy tiền được đầu tư vào một dự án khác, liên quan đến một nhà phát triển, thị trường, loại tài sản, cấu trúc tài chính và hồ sơ rủi ro khác.
Tại thời điểm đó, quản trị trở nên đặc biệt quan trọng.
Các tài liệu chào bán có thể cung cấp quyền đồng ý liên quan đến tái đầu tư, nhưng sự đồng ý pháp lý và lựa chọn có ý nghĩa không phải lúc nào cũng giống nhau. Từ chối một đề xuất tái đầu tư có thể gây nguy hiểm cho mục tiêu định cư đã thúc đẩy khoản đầu tư, do đó hạn chế khả năng thương lượng của nhà đầu tư.
Quản trị tốt không thể chỉ dựa vào sơ đồ tổ chức và danh sách kiểm tra tuân thủ. Nó phụ thuộc vào việc tiết lộ xung đột, các động lực được điều chỉnh và ra quyết định có trách nhiệm khi lợi ích phân kỳ. Quản trị không được đo lường khi kế hoạch thành công mà là khi chúng không thành công. Đó là lúc phán đoán ủy thác quan trọng nhất, và niềm tin của nhà đầu tư được tạo dựng hoặc bị mất đi.
Một quy định tốt cần đạt được điều gì?
Tài trợ bắc cầu, nguồn vốn và quản trị dường như liên quan đến các vấn đề quy định rất khác nhau. Tuy nhiên, mỗi vấn đề đều minh họa cùng một nguyên tắc cơ bản: quy định hiệu quả phải luôn gắn liền với rủi ro hoặc mục tiêu theo luật định mà nó nhằm giải quyết.
Trong tài trợ bắc cầu, mục tiêu là tạo ra việc làm thực sự. Quy định nên ngăn chặn việc tái cấp vốn sau đó nhận tín dụng việc làm không xứng đáng mà không bỏ qua các cấu trúc tài chính tích hợp đã cho phép các dự án tiến hành.
Trong quá trình xét duyệt nguồn vốn, mục tiêu là ngăn chặn vốn bất hợp pháp mang lại lợi ích định cư. Việc thực thi nghiêm ngặt thúc đẩy mục đích đó; việc truy vết không giới hạn mà ít đóng góp vào việc xác định liệu nhà đầu tư có thu thập vốn hợp pháp hay không thì không.
Trong quản trị, việc tiết lộ thông tin, báo cáo, kiểm toán, thăm địa điểm và các yêu cầu tuân thủ khác góp phần tạo ra trách nhiệm giải trình. Nhưng việc bảo vệ nhà đầu tư cuối cùng cũng phụ thuộc vào những gì xảy ra khi các quyết định thương mại khó khăn phải được đưa ra và các lợi ích cạnh tranh nảy sinh.
Tổng hợp lại, những ví dụ này đưa chúng ta trở lại các nguyên tắc ban đầu. Các quy định phải trung thành với các mục tiêu do Quốc hội thiết lập, phân biệt giữa thực tiễn thương mại hợp pháp với hành vi đe dọa tính liêm chính của chương trình, tập trung sự chú ý của quy định vào các rủi ro ảnh hưởng đáng kể đến nhà đầu tư và thúc đẩy quản lý nhất quán.
Không có điều nào trong số này ủng hộ việc thực thi lỏng lẻo hơn. Tài liệu gian lận, sở hữu ẩn danh, lạm dụng tiền của nhà đầu tư, xung đột lợi ích không được tiết lộ và các hành vi sai trái khác đòi hỏi những hậu quả có ý nghĩa. Việc thực thi mang lại uy tín cho các yêu cầu liêm chính.
Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để kết hợp việc thực thi đó với sự hiểu biết về thị trường tư nhân mà Quốc hội đã chọn sử dụng.
Chương trình EB-5 chỉ thành công khi luật nhập cư và thị trường vốn tư nhân cùng hoạt động. Do đó, quy định không chỉ tìm kiếm sự chính xác về mặt pháp lý mà còn cả sự hiểu biết về mặt thương mại. Nó phải giảm thiểu rủi ro thực sự mà không làm nản lòng các khoản đầu tư hợp pháp, củng cố niềm tin của nhà đầu tư đồng thời duy trì việc hình thành vốn hiệu quả, và công nhận rằng sự tuân thủ và các thông lệ kinh doanh lành mạnh là các mục tiêu bổ sung chứ không phải cạnh tranh.
Cuối cùng, sự thành công của các quy định cuối cùng sẽ không được đo lường bằng số trang được công bố trên Công báo Liên bang (Federal Register). Nó sẽ được đo lường bằng việc liệu chúng có khuyến khích đầu tư có trách nhiệm, bảo vệ nhà đầu tư, tạo việc làm cho người Mỹ và thực hiện đúng các mục tiêu mà Quốc hội đã thiết lập cho chương trình EB-5 hay không. Một quy định tốt không chỉ giảm bớt sự không chắc chắn. Nó củng cố thị trường mà nó quản lý. Khi Quốc hội chọn thị trường tư nhân để đạt được các mục tiêu chính sách công, quy định thành công nên bảo toàn cả tính liêm chính của thị trường và sức sống của thị trường. Đó, cuối cùng, là bài học bền vững của quy định đề xuất của DHS.
Tìm hiểu thêm về các chương trình đầu tư định cư Mỹ và nhận tư vấn chuyên sâu từ IMM Group.
Nguồn: Theo eb5investors | Xem bài gốc
