Hiểu về việc chọn dự án EB-5
Việc lựa chọn một dự án EB-5 là một nhiệm vụ phức tạp trong bối cảnh Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022 (RIA) đã có hiệu lực. Trước khi luật này có hiệu lực và trong thời gian đại dịch COVID-19, nhiều dự án đã được phê duyệt mẫu (exemplar-approved) ban đầu có vẻ khả thi và đầy hứa hẹn đã gặp phải những khó khăn đáng kể. Nhiều dự án hiện nay không thể hoàn trả vốn cho nhà đầu tư.
Trong một số trường hợp, các nhà phát triển dự án và đại lý di trú đã thu hút các nhà đầu tư không nghi ngờ bằng các bài thuyết trình hào nhoáng, đoạn giới thiệu hấp dẫn và tài liệu tiếp thị ấn tượng, được hỗ trợ bởi những lập luận thuyết phục. Ngày nay, với sự tham gia tích cực của các môi giới chứng khoán, nhà đầu tư EB-5 được trao quyền để nhìn xa hơn các số liệu thống kê đơn giản như đệm tạo việc làm, thời hạn và loại dự án (nông thôn, vùng TEA đô thị hay không TEA) mà họ đang đầu tư.
Chất lượng thẩm định trực tiếp ảnh hưởng đến kết quả của nhà đầu tư, danh tiếng của ngành và mức độ giám sát của cơ quan quản lý trong tương lai. Tất cả các bên liên quan của chương trình EB-5 đều quan tâm đến tính khả thi của dự án, vì không ai muốn liên quan đến các giao dịch thất bại.
Tại sao việc lựa chọn dự án EB-5 lại quan trọng hơn bao giờ hết
Các nhà đầu tư EB-5 điển hình không phải là những cá nhân có giá trị tài sản ròng cực cao. Hầu hết có tổng giá trị tài sản ròng từ 3 triệu đến 5 triệu USD. Do đó, tổng cam kết tài chính của một khoản đầu tư 800.000 USD, cộng với phí xử lý có thể lên tới hơn 100.000 USD, là một phần đáng kể trong tổng tài sản của họ. Mặc dù việc có được thẻ xanh là ưu tiên hàng đầu, họ không thể chấp nhận rủi ro mất khoản đầu tư của mình.
Luật pháp yêu cầu khoản đầu tư của họ phải có rủi ro. Họ hiểu yêu cầu này. Nhờ RIA, nhà đầu tư hiện có thể dựa vào các trung gian được quản lý như môi giới chứng khoán để xác định các dự án có nền tảng tài chính vững chắc, giúp họ phân biệt giữa các biện pháp bảo vệ cấu trúc thiết yếu và các tính năng “có thì tốt” thông thường. Tiêu chí đầu tiên có thể giúp bảo vệ nhà đầu tư khỏi mất vốn, trong khi tiêu chí sau có thể không mang lại nhiều lợi ích xét theo rủi ro. Một số tính năng tài chính có thể có vẻ rủi ro khi được đánh giá riêng lẻ, thay vì trong bối cảnh cấu trúc vốn hoàn chỉnh. Những tính năng khác có thể trông hấp dẫn. Tuy nhiên, điều ngược lại có thể đúng.
Hãy xem xét các giao dịch ở vị trí cấp cao (senior position) so với các giao dịch cho vay cấp cao (senior loan). Khoản vay cấp cao là bất kỳ khoản tài trợ nào được hoàn trả trước vốn EB-5. Ngược lại, vị trí cấp cao là vốn EB-5 nằm ở trên cùng của cấu trúc vốn, không có khoản nợ nào khác, dù là cấp cao hay thứ cấp, đứng trước nó. Thoạt nhìn, các giao dịch ở vị trí cấp cao có vẻ an toàn hơn vì không có khoản tài trợ nào đứng trước EB-5. Tuy nhiên, đó cũng có thể là một dấu hiệu cảnh báo, vì có thể không có tổ chức tài chính uy tín nào quan tâm đến việc tiếp xúc với dự án, ngay cả ở cấp khoản vay cấp cao. Do đó, sự tồn tại của một khoản vay cấp cao có thể mang lại sự an tâm bổ sung cho bên cho vay thứ cấp nếu các tỷ lệ khác tốt. Sự tồn tại của một khoản nợ thứ cấp đã cam kết mang lại sự an tâm cho các nhà đầu tư EB-5 vì nó cho phép dự án tiếp tục trong quá trình huy động vốn EB-5.
Tuy nhiên, các điều khoản của thỏa thuận giữa các chủ nợ với bên cho vay cấp cao là rất quan trọng. Thứ nhất, phải có một thỏa thuận như vậy. Bởi vì các bên cho vay thứ cấp thường giữ cam kết về quyền sở hữu thành viên trong thực thể sở hữu tài sản, thay vì quyền thế chấp trực tiếp đối với bất động sản, họ phải có khả năng theo hợp đồng để can thiệp nếu bên vay vỡ nợ. Các quyền khắc phục vi phạm này, và quyền phát mãi các quyền sở hữu vốn đó, là những biện pháp bảo vệ thiết yếu. Các thỏa thuận giữa các chủ nợ phải đảm bảo rằng các bên cho vay cấp cao không thể làm suy yếu hoặc hủy bỏ quyền của nhà đầu tư EB-5 nếu không có thông báo trước và cơ hội khắc phục. Bất kỳ khoản vay EB-5 nào cho phép sửa đổi nợ cấp cao mà không có sự đồng ý của nhà đầu tư EB-5 đều được cấu trúc kém. Nếu có sự phát mãi, lợi ích của chủ nợ cấp cao và EB-5 phải được điều chỉnh. Họ phải có khả năng phát mãi quyền sở hữu vốn và thay thế nhà phát triển nếu cần.
Nói cách khác, một thỏa thuận cho vay cấp cao được cấu trúc tốt đôi khi có thể mang lại cho nhà đầu tư EB-5 sự bảo vệ lớn hơn so với một vị trí cấp cao mà không có khoản nợ nào đứng trước họ. Thay vì đánh giá chúng một cách độc lập, nhà đầu tư nên đánh giá từng tính năng trong bối cảnh cấu trúc vốn tổng thể và các biện pháp bảo vệ giữa các chủ nợ.
Khung đánh giá dự án EB-5
A. Cấu trúc vốn & Khả năng tài chính
- Nguồn và Sử dụng vốn:
Một cấu trúc vốn hoàn chỉnh cho thấy vốn EB-5 phù hợp như thế nào trong nợ cấp cao, nợ thứ cấp, vốn chủ sở hữu của nhà phát triển và các đối tác liên doanh vốn. Nhà đầu tư nên yêu cầu xem các nghiên cứu khả thi độc lập, bảng chi phí và định giá của bên thứ ba.
- Cam kết của nhà phát triển:
Mức độ vốn chủ sở hữu hữu hình và rủi ro mà nhà phát triển sẵn sàng cam kết cho dự án xác định mức độ cam kết của nhà phát triển. Một dự án có rủi ro nhà phát triển khiêm tốn có xu hướng làm dấy lên những dấu hiệu cảnh báo. Các giao dịch nên có vốn chủ sở hữu của nhà phát triển ít nhất 20%. Các giao dịch ở vị trí cấp cao thiếu bất kỳ khoản vay cấp cao nào từ một bên cho vay uy tín nên có vốn chủ sở hữu của nhà phát triển gần 50%.
- Chiến lược thoái vốn:
Chiến lược thoái vốn nêu rõ cách thức và thời điểm nhà phát triển sẽ a) hoàn trả tiền EB-5, nếu được cấu trúc dưới dạng khoản vay, hoặc b) định giá, nếu được cấu trúc dưới dạng vốn chủ sở hữu. Các tài liệu chào bán phải nêu rõ các cam kết này với những hậu quả đáng kể nếu không tuân thủ. Hầu hết các giao dịch dựa vào tái cấp vốn hoặc dự báo bán hoàn toàn. Trong mỗi phương án, các giả định nên được kiểm tra khả năng chống chịu thông qua phân tích kịch bản để đánh giá tính khả thi của chúng.
B. Tình trạng tuân thủ quy định/di trú
- Đơn I-956F và tình trạng xử lý:
Một dự án được Sở Di trú và Nhập tịch Hoa Kỳ (USCIS) đệ trình và phê duyệt mang lại lợi thế về cấu trúc, cung cấp bằng chứng rằng kế hoạch kinh doanh cơ bản, phương pháp tạo việc làm và các điều khoản chào bán phù hợp với kỳ vọng của USCIS. Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên khăng khăng đòi tính năng này khi tham gia một dự án vì nhiều dự án mạnh từ các nhà phát triển uy tín đã bán hết trước khi có phê duyệt I-956F. Việc phê duyệt là sự chấp nhận phương pháp được sử dụng và các giả định được đưa ra để tạo ra việc làm. Đó không phải là sự chứng thực rõ ràng của USCIS đối với dự án. Tất cả những gì nó nói là USCIS sẽ xem xét các công việc được tạo ra theo dự kiến nếu nhà phát triển chi tiêu đầy đủ số tiền đã lên kế hoạch và hoàn thành việc phát triển.
- Quản trị và minh bạch:
Mặc dù không bắt buộc, các tài liệu chào bán nên phản ánh sự tồn tại của báo cáo tài chính được kiểm toán, các giao thức quản trị đã được thiết lập và sự giám sát độc lập, đáng tin cậy. Theo RIA, để đáp ứng các yêu cầu quy định, một dự án phải có báo cáo tài chính được kiểm toán hoặc một quản trị viên quỹ và một đại lý ký quỹ. Trong khi cả hai đều cung cấp sự giám sát, thì cái trước chứng nhận sự tuân thủ trong các hoạt động đã qua, trong khi cái sau đảm bảo cho các hoạt động trong tương lai. Các quản trị viên quỹ giám sát tiền của nhà đầu tư trong suốt vòng đời của chúng, từ đăng ký và triển khai đến thoái vốn hoặc hoàn trả vốn, đồng thời cung cấp quản lý độc lập, tách biệt quỹ hợp lý, báo cáo nhà đầu tư, dấu vết kiểm toán và kiểm soát tuân thủ chặt chẽ. Đại lý ký quỹ là bên thứ ba đáng tin cậy giữ tiền trong một tài khoản riêng biệt và giải ngân chúng theo các điều kiện mốc quan trọng, chẳng hạn như bắt đầu xây dựng, cho thuê trước hoặc chứng nhận hoàn công, dưới sự giám sát và hướng dẫn rõ ràng của quản trị viên quỹ. Lý tưởng nhất, một dự án nên có cả báo cáo tài chính được kiểm toán để cung cấp lịch sử hoạt động và một quản trị viên quỹ/đại lý ký quỹ để thực thi sự tuân thủ.
- Ra quyết định chiến lược: Cân bằng rủi ro di trú và đầu tư:
Một dự án có thể đáp ứng đủ điều kiện di trú nhưng vẫn thất bại với tư cách là một khoản đầu tư, gây rủi ro đáng kể cho các nhà đầu tư có nguồn lực hạn chế để trang trải khoản đầu tư tối thiểu EB-5 và các khoản phí xử lý liên quan. Ngược lại, một cơ hội bất động sản mạnh về tài chính nhưng không mang lại lợi ích di trú mà nhà đầu tư tìm kiếm, theo định nghĩa, không phải là một khoản đầu tư EB-5 khả thi.
C. Các dấu hiệu cảnh báo
Một số dấu hiệu cảnh báo cần được xem xét kỹ lưỡng hơn:
- Tiết lộ tài chính bị che khuất hoặc không đầy đủ.
- Các giả định về việc làm không thực tế hoặc các hệ số nhân quá cao.
- Các thực thể bảo trợ hoặc nhà phát triển mới thành lập không có lịch sử hoạt động.
- Tài liệu chào bán hứa hẹn phê duyệt được đảm bảo, lợi nhuận được đảm bảo hoặc bảo toàn vốn (điều này sẽ gây ra lo ngại về chứng khoán & di trú).
- Giám sát độc lập hạn chế đối với quỹ hoặc không có quản trị viên bên thứ ba.
D. Phân tích chuyên sâu về khả năng tồn tại của dự án
Được giả định, báo cáo kinh tế và kế hoạch kinh doanh, là những phần tiêu chuẩn của bộ tài liệu chào bán, nên cung cấp các số liệu thống kê sau. Nếu không, mọi nhà đầu tư EB-5 đều có quyền hỏi các nhà phát triển, chẳng hạn như các Trung tâm Vùng quản lý Doanh nghiệp Thương mại Mới (NCE) hoặc bản thân Thực thể Tạo việc làm (JCE), các câu hỏi sau:
- A. Cấu trúc vốn & tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu
Nhà đầu tư nên chọn các dự án không bị đòn bẩy quá mức và nhấn mạnh vào vốn chủ sở hữu thực bằng tiền mặt trong các giao dịch EB-5 nơi EB-5 là thứ cấp so với khoản vay cấp cao. Thông thường, vốn chủ sở hữu duy nhất mà các nhà phát triển đóng góp là đất đai. Không có tiền mặt để bắt đầu dự án. Dự án gặp phải tình trạng thiếu hụt tiền mặt và, do đó, trở nên quá phụ thuộc vào việc huy động vốn EB-5. Nếu không có đủ vốn EB-5 và không có nợ thứ cấp để lấp đầy khoảng trống tài trợ, việc xây dựng sẽ bị đình trệ và dự án cuối cùng sẽ thất bại.
Tỷ lệ LTV (giá trị khoản vay trên giá trị tài sản), sau khi thanh toán khoản vay cấp cao, cung cấp cái nhìn sâu sắc đáng kể về khả năng hoàn trả EB-5. Điều quan trọng là phải có quyền truy cập vào báo cáo định giá độc lập của bên thứ ba để tính toán tỷ lệ này, và nếu có thể, phải chịu kiểm tra khả năng chống chịu. Các biến số chính có thể được kiểm tra khả năng chống chịu bao gồm chi phí xây dựng (+10–15%), lãi suất (+2%), tốc độ cho thuê và giảm thu nhập cho thuê ổn định và giá thoát (-5–10%).
- B. Tỷ lệ khả năng trả nợ (DSCR)/dự trữ & thanh khoản
Đối với nợ cấp cao, DSCR, đo lường khả năng của người vay để trang trải nghĩa vụ nợ từ dòng tiền hoạt động, thường nên nằm trong khoảng 1,20x–1,30x, cung cấp một đệm dòng tiền 20–30% để trang trải các khoản thanh toán lãi suất bắt buộc. DSCR kết hợp của nợ cấp cao cộng với EB-5 nên ít nhất là 1,05x–1,15x nếu vốn EB-5 là nợ thứ cấp. Trên thực tế, điều này tương đương với một đệm 5–15% để đáp ứng tổng nghĩa vụ lãi suất từ dòng tiền tự do có sẵn.
Sẽ là một lợi ích bổ sung nếu các báo cáo có sẵn chứng minh các quỹ dự phòng lãi suất đầy đủ, lý tưởng nhất là cho toàn bộ thời hạn khoản vay, hoặc ít nhất là trong suốt quá trình xây dựng, cùng với bảo lãnh hoặc quỹ dự phòng thâm hụt hoạt động, và, đối với các tài sản tạo thu nhập, quỹ dự phòng chi phí vốn và các khoản dự phòng phát triển.
Tổng hợp lại, các số liệu này giúp xác nhận khả năng tồn tại của dự án, tăng khả năng thành công và giảm rủi ro vỡ nợ có thể gây nguy hiểm cho việc hoàn trả vốn của nhà đầu tư EB-5.
- C. Cấu trúc phân bổ dòng tiền (ưu tiên dòng tiền); Cam kết không cầm cố thêm / Hạn chế
Thẩm định EB-5 nên tập trung vào ưu tiên hoàn trả, cách xử lý các khoản lãi tích lũy trong trường hợp hoạt động kém hiệu quả, lãi suất vỡ nợ và liệu các điều khoản khoản vay có cho phép bất kỳ khoản phân phối vốn nào trước khi thanh toán đầy đủ EB-5, bao gồm cả bất kỳ khoản lãi chưa thanh toán nào còn lại hay không. Nhà phát triển giữ vốn chủ sở hữu dưới EB-5 trong cấu trúc phân bổ dòng tiền không nên nhận bất kỳ khoản phân phối nào cho đến khi khoản vay EB-5 được hoàn trả đầy đủ.
Tương tự, cam kết không cầm cố thêm ngăn cản người vay đặt thêm các quyền thế chấp cấp cao mới làm giảm giá trị của EB-5. Thẩm định nên tiết lộ không có khoản nợ bổ sung nào nếu không có sự đồng ý của nhà đầu tư, không có quyền thế chấp thứ hai nào đứng trước EB-5 làm giảm giá trị tài sản đảm bảo của họ, và các hạn chế về thế chấp chéo. Và cuối cùng, các điều khoản khoản vay nên cấm các giao dịch bán tài sản làm suy yếu vị trí EB-5.
- D. Lịch sử hoạt động của nhà phát triển/trung tâm vùng
Trong danh mục này, chúng tôi xem xét số lượng dự án liên quan đến EB-5 mà nhà phát triển đã hoàn thành. Chúng tôi cũng xem xét lịch sử các dự án tương tự về loại hình, quy mô và địa lý. Chúng tôi xác minh sức mạnh bảng cân đối kế toán, thanh khoản, các khoản vỡ nợ trong quá khứ, tranh chấp pháp lý và phá sản của cả Trung tâm Vùng và nhà phát triển. Chúng tôi cũng xem xét lịch sử hoạt động của họ: số lượng đơn I-526E đã nộp và được phê duyệt, thẻ xanh được cấp, phê duyệt I-829, và cuối cùng, có bao nhiêu nhà đầu tư đã nhận được hoàn trả vốn đầy đủ.
Khi đánh giá sức mạnh của một cấu trúc EB-5, chúng tôi cũng xem xét bản chất của các bảo lãnh của nó. Chúng bao gồm bảo lãnh từ chối I-526E, làm rõ liệu nó chỉ bao gồm các trường hợp từ chối liên quan đến dự án hay cả các trường hợp từ chối liên quan đến nguồn vốn; bảo lãnh hoàn thành xây dựng; và, trong một số trường hợp hiếm hoi, bảo lãnh thanh toán của bên thứ ba. Loại bảo lãnh sau, khi một thực thể bên ngoài cam kết các tài sản ngoài những tài sản đã gắn liền với dự án, là không phổ biến nhưng cực kỳ giá trị.
TUYÊN BỐ MIỄN TRỪ TRÁCH NHIỆM: Các quan điểm thể hiện trong bài viết này hoàn toàn là của tác giả và không nhất thiết đại diện cho quan điểm của nhà xuất bản, nhân viên hoặc các chi nhánh của nhà xuất bản. Thông tin tìm thấy trên trang web này nhằm mục đích cung cấp thông tin chung; đây không phải là lời khuyên pháp lý hoặc tài chính. Lời khuyên pháp lý hoặc tài chính cụ thể chỉ có thể được đưa ra bởi một chuyên gia có giấy phép với đầy đủ kiến thức về tất cả các sự kiện và hoàn cảnh cụ thể của tình huống của bạn. Bạn nên tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý, di trú và tài chính trước khi tham gia chương trình EB-5. Việc đăng câu hỏi trên trang web này không tạo ra mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tất cả các câu hỏi bạn đăng sẽ được công khai; không bao gồm thông tin bí mật trong câu hỏi của bạn.
Để tìm hiểu thêm về các chương trình đầu tư định cư Mỹ và nhận tư vấn chuyên sâu từ IMM Group, quý vị vui lòng liên hệ chúng tôi.
Nguồn: Theo eb5investors | Xem bài gốc
